Zalanie mieszkania – zakres i podstawa odpowiedzialności odszkodowawczej
Zalanie mieszkania lub domu można podzielić na dwie grupy z uwagi na możliwość dochodzenia odszkodowania za poniesioną w ten sposób szkodę. Są to odpowiednio 1) sytuacje, gdy osoba trzecia podnosi odpowiedzialność za zdarzenie oraz 2) przypadki, gdy zalanie nastąpiło spontanicznie, bez związku z działaniami innych osób. Proces i podstawa dochodzenia ewentualnego odszkodowania różni się w każdym z wymienionych przypadków.
Odpowiedzialność osoby trzeciej
Do najczęstszych wariantów zalania, w których odpowiedzialność za zalanie mieszkania ponosi osoba trzecia, należy zalanie lokatorskie – sytuacja, gdy woda przedostała się z mieszkania sąsiada, mieszkającego kondygnację nad poszkodowanym.
W omawianej sytuacji właściciel zalanego mieszkania (lub znajdujących się w nim rzeczy, które uległy zniszczeniu w następstwie kontaktu z wodą) może dochodzić od „sąsiada z góry” odszkodowania na zasadach ogólnych w oparciu o art. 415 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jednocześnie błędem byłoby w takiej sytuacji wskazywanie jako podstawy roszczenia odszkodowawczego art. 433, w którym mowa o szkodzie spowodowanej m. in. „wylaniem”. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem, ze „wylanie”, o którym mowa w art. 433 k.c. oznacza wylanie wody na zewnątrz budynku, co należy odróżnić od zalania mieszkania. Stanowisko to znalazła przy tym odzwierciedlenie w orzecznictwie Sadu Najwyższego, w tym w uchwale 7 sędziów z dnia 19 lutego 2013 r. , III CZP 63/12, w której wskazano, że „przepis art. 433 k.c. nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkodę polegającą na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji”.
Odszkodowanie może być dochodzone bezpośrednio od podmiotu odpowiedzialnego za powstanie szkody lub – w przypadkach gdy posiada ona ubezpieczenie OC – od ubezpieczyciela. Pierwszym krokiem winno być zawsze ustalenie czy sąsiad jest ubezpieczony od tego typu wypadków. Nawiązanie kontaktu z sąsiadem jest pożądane z jeszcze jednego powodu. Pozwoli bowiem sprawdzić jego wersję wydarzeń i ustalić czy za zalanie nie odpowiada wyjątkowo inna osoba. Najczęściej będzie to zarządca nieruchomości. Nie można bowiem już na wstępie wykluczyć, że to zarządca nieruchomości swoim zaniechaniem – przykładowo w zakresie konserwacji instalacji wodnej w budynku, nie spowodował zalanie mieszkania.
Zalanie niezawinione
W przypadku, gdy żadna osoba trzecia nie ponosi odpowiedzialności za zalanie naszego domu lub mieszkania, jedyną drogą na uzyskanie odszkodowania jest zgłoszenie szkody w oparciu o własną polisę ubezpieczeniową. Czynność ta powinna być wykonana zgodnie z procedurą przewidzianą przez naszego ubezpieczyciela.
Potencjalne ryzyko stanowi tutaj zakres przysługującego poszkodowanemu ubezpieczenia. Ogólne Warunki Ubezpieczeni zawierają bowiem najczęściej enumeratywne wyliczenie sposobów powstania zalania, za które odpowiedzialność ponosi ubezpieczyciel. Jeżeli woda oddziaływała na ubezpieczone mienie w inny niż opisany w OWU sposób, to ubezpieczyciel odmówi przyznania odszkodowania.
Najważniejsze czynności w sytuacji zalania
W przypadku wystąpienie zalania należy jak najszybciej zgłosić fakt powstawania szkody odpowiednio -osobie odpowiedzialnej za zdarzenie lub jej ubezpieczycielowi, a w przypadku braku osoby odpowiedzialnej za zalanie własnemu ubezpieczycielowi. Jednocześnie należy sporządzić własną dokumentację powstałych szkód. Poszkodowany powinien zatem sfotografować wszystkie uszkodzenia, a jeśli to możliwe zebrać rachunki związane z zakupem zniszczonych rzeczy. Dokumenty te mogą okazać się przydatne w dalszym toku postępowania likwidacyjnego.
W przypadku przystąpienia do naprawy mieszkania lub domu przed zakończeniem procesu likwidacji szkody, należy koniecznie zachować wszystkie związane z tym rachunki oraz potwierdzenia zapłaty. W takim przypadku przed przystąpieniem do remontu można również rozważyć zabezpieczenie dowodu z oględzin nieruchomości w trybie art. 310 k.p.c. Przepis ten dopuszcza zabezpieczenie dowodu przed wszczęciem postępowania sądowego, gdy zachodzi obawa, że jego przeprowadzenie stanie się niewykonalne.
Wszystkie wymienione czynności mają na celu zabezpieczyć interes poszkodowanego na wypadek sytuacji, w której sprawca szkody lub ubezpieczyciel kwestionowałby fakt powstania po stronie właściciela zalanego mieszkania szkody lub jej wysokość.